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保险资金投资保障房 储备池项目要求高
发布日期:2021-11-23 23:09   来源:未知   阅读:

  第一财讯:从目前的情况来看,尽管保险资金在解决保障房资金来源上开始扮演一定的“角色”,但“戏份”依然不重。

  除去此前与上海城投控股(600649.SH)申请设立“平安城投控股保障性住房项目债权投资计划”项目仍处于保监会的待审批阶段外,从发起到募集,再到资金到账的项目仅中国太保的“太平洋上海公共租赁房项目债权投资计划”这一根“独苗”。

  而从《第一财经日报》记者对少数几家具有发起募集保障房债券计划的保险公司那里了解到,尽管来找保险公司的地方和地方企业相当多,但真正能够进入保险公司“储备池”的项目极少,因而指望保险资金成为保障房的“主力资金”的想法在当前来看,显然过于一厢情愿。

  今年3月,由太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”正式通过保监会备案,成为国内首单保险资金不动产债权投资计划。

  该计划将募集资金40亿元,用于上海地产集团公司在市区建设和运营的50万平方米公租房,并由上海城投集团以企业信用给予全额担保;同时太保资产为债权投资计划设计了具有保底收益、不设封顶收益的浮动利率机制。

  中国太保方面称,一方面意在支持公益性项目,另一方面保障险资有一个较为合理的投资回报。记者从市场上了解到,中国太保的这个项目的保底利率为5%左右。

  随后,在今年5月的时候,根据上市公司城投控股发布的公告,该公司申请设立“平安—城投控股保障性住房项目债权投资计划”,此债权计划募资额度不超过30亿元,期限为七年;利率分为两部分计算,该债务金额的50%按照固定利率计息;另外50%按照人民银行公布的同期贷款基准利率浮动。同样由上海城投提供信用担保。

  “从两家公司采取不同的利率设置来分析,还是可以看出一些细节问题的,比如说,两家都采取了‘锁定风险’的策略,都让资信条件比较好的企业作为担保人,同时在利率设置上都安排了‘保底收益’。”一位接近监管部门的人士在接受本报记者采访时说,因而两个项目都采取了“一部分浮动+一部分固定”的方式,“这种方式最早出现在中国太保于2008年所做的‘太保-乌江水电项目债权投资计划’上,该投资计划投资总额27亿元,用于华电集团所属贵州乌江水电开发公司构皮滩水电项目建设及运营,期限10年。利率设计为‘保底(5.2%)+浮动’,下可以保底,上可以不封顶。”

  具体分析两家保险公司债权计划的不同之处,“之所以两家保险公司在债权计划利率等具体细节安排上存有差异,主要是体现了两个项目的融资主体和所投项目的范围可能有所不同。”上述人士称。

  顾名思义,保障房即是“用于保障低收入群体的房子”。自然而然,无论是卖,还是租,价格都不能太高,那么保障房的收益肯定不会高,这也就成为了目前保障房开工率低的最为重要的原因之一。但中国太保和中国平安为何就愿意去干呢,难道真是“钱多人傻”?

  记者在采访中了解到,保监会对“保障房”有一个界定,即把“保障房”分为了四类:公租房、廉租房、经适房和限价房。“前两者的产权是不发生在转移的,产权在政府手上;后两者从本质上来说,产权是可以转移的。现在保监会鼓励保险资金参与的是前两种,即公租房和廉租房。”

  一位接近监管部门的人士在接受记者采访时称,别看现在国内有100多家保险公司在开展业务,但事实上,能够在另类投资方面达到监管部门要求的公司并不多,能够参与保障房项目的公司更是少之又少。

  “数量绝对不会超过10家。”该人士称,而目前已经公告的中国太保和中国平安这两个项目来看,出发点仍是基于“资产负债匹配”的考虑,同时也体现了大型金融机构的社会责任。

  “保障房不同于普通商品房的开发,建设运营期长,利润率较低,商业房地产企业参与动力不足,融资困难较大。当前保障性住房建设主要有两个资金来源,一是中央财政补助,二是地方各级政府的资金投入。但由保险公司发起设立的债权计划,则可以作为一个补充。”一家大型保险资产管理公司相关负责人在接受采访时称,保险资金参与保障性住房建设,符合保险资金的投资要求。保险资金的特点是规模大,久期长,追求资产负债的合理均衡匹配和长期可持续的稳定回报,对资金运用的安全性要求很高。

  该人士称,虽然公租房、廉租房这两种类型保障房的当期现金流并不强劲,“但它有一个优点,即产权是在政府手上,资产安全性有一定的保证。而经适房和限价房这两者,从当期来看,现金流的确会很强劲,也很容易变现,但从总体上来说,保监会支持保险资金参与前两种保障房形式。”

  与此同时,根据保监会的规定,对于保险公司发起设立的债权产品,必须有40%的份额卖给第三方,那么对于一些没投资团队、没项目,但有资金配置需求的保险公司来说也有机会一起分享;而对于发起设立债权计划的保险公司来说,在出售了40%的份额后,还能为自己的另类投资资金规模腾出了一定的额度。

  银行和保险公司被认为是“最有钱”的两类金融机构,但在记者的采访中发现,对保障房建设的态度上,两者存在相当大的差异。银行不愿意干的事情,保险公司为何愿意干?

  “我们的负债是长期少,短期多,如果把款贷款给了3年以上的项目,那就存在了一个错配的风险。同时,央行不断上调准备金,一方面,我们能够使用的资金减少,另一方面,贷款给房地产企业也和整个大环境不符。”一家大型银行高管在接受采访时如是说,现在银行的确是可以给一些资产规模比较好、国有企业背景的地产开发商授信,但是并不会很干脆地给出“规模”,“这也就是说,地产企业的需求是刚性的,但银行授信是弹性的,并满足不了这些企业对资金临时使用的需求。即使是一些和我们银行关系比较好的国有地产企业,我们也会采用利率上浮的形式,从10%-20%不等。责任准备金比例已经提高到了20%多,但央行给出的利率是很低的,我们只能把有限的资金使用到更高收益率的项目上。但是保险资金和我们银行资金的特性就有非常大的不同。”

  上述保险资产管理公司人士在解释为何愿意把资金投到保障房项目的原因时称,主要也是从资产和负债匹配的角度来考虑的,“一些寿险产品的久期可以达到20年,而目前市场上可以买到的产品,大多是在10年期及10年期以下的企业债和公司债等,50年期国债也仅是在2009年底才出现,“保障房这类项目,在我们看来是一个不错的投资方向,因为它不同于一般的商业不动产投资,具有地方政府负责、指定土地划拨、规定利润空间等强制性要求,对于保险资金而言,是长期稳定、担保可靠的投资品种”。

  市场之前一直都有一个疑问,那就是“既然保险资金投资保障房的回报率也就是在6%左右,为何不拿这笔钱去做大额协议存款?”对此记者采访了多家保险公司相关人士,得到的答案是基本上比较接近的。

  首先,目前大额协议存款现在做不到那么大的量,利率6%以上的话,就已经没有什么成交量了,银行能够给的“价”最多也就是5.6%-5.7%左右;其次,参照保险资金投资保障房的规模,动辄30亿元、40亿元,很少有大银行愿意以这个价格“吃下”那么多的;再次,对一些小银行来说,愿意给出5.8%的“价”,但也就只能“吃”下小部分的量,没有能力一下子“吃”下那么大的量。

  “6%的利率,几乎可以肯定的说,没有哪家银行是愿意干的。其实,6%的收益率对保险公司来说,目前是完全可以接受的,同时在债权计划的发行过程中还会有一部分的收取管理费。”上述人士称,对于地产企业来说,和保险公司一起设立债权投资计划的成本也远远小于向银行借款。

  此前,上海城投控股方面称,根据初步测算,与同期银行贷款利率相比,“平安—城投控股保障性住房项目债权投资计划”将为城投控股保障性住房建设项目节约财务成本约7000万元。

  在采访中,记者了解到,无论是“太平洋上海公共租赁房项目债权投资计划”,还是“平安城投控股保障性住房项目债权投资计划”,从有意向到最后经公告披露,时间都经过了半年左右,而一般的债权计划进展顺利的线个月左右的时间。

  “找保险公司的地方政府和地方公司实在太多了,但真正能达到条件的并不多。目前披露的,也就中国太保和中国平安(待核准)这两个项目。之所以产生如此大的反差,最为重要的原因就是保险公司筛选保障房项目‘尺子’极为严格。”上述保险资产管理公司相关负责人在采访中对记者如是说。

  这位人士表示,从他接触过的项目来看,能够符合保监会融资条件的项目非常少,“想借钱的人”不符合要求,担保人也找不到,“每一个保障房的债权计划都要经保监会备案,而‘担保人’这一项是不可缺少的硬性条件,否则哪怕是债权计划的利率设置得再高,保险公司也不会去做。”

  对于上述采访中提到的保监会的“要求”,目前主要还是参照基础设施类的债权计划的一些条件,如:融资主体必须是上市公司,或上市公司母公司,或实际控制人;而对于“担保机构”的要求则必须满足是金融机构;净资产200亿元以上的企业;可以进行股权、收费权等质押的企业这三项中的一项。同时,对于不同的信用增级,发起设立债权计划的期限也是不同的,依次为10年期、7年期和5年期。

  “上面这些标准,也就是保险公司在选择保障房债权项目时所说的‘尺子’。”一家大型保险公司的相关负责人在采访中告诉记者,以公租房、廉租房为代表的保障房项目的投资回报率本身不是很高,如果再不在风险控制上定硬指标的话,一向强调安全的保险资金不愿参与其中。“一些经初期谈下来,被认为是有潜在可能的项目会被放到一个‘储备池’里,等用上面的‘尺子’去量一量比一比之后就会发现,已经所剩无几了。但是只要融资主体符合条件,保险资金依然会有非常大的热情参与其中。”